Fiscalité en cas de cession de parts de SCI

Lorsque l'immeuble a été acquis par une SCI et que l'associé de la SCI (particuliers, entreprise IR ou IS) entend céder les parts de cette SCI, le régime fiscal applicable à cette cession dépend:

- Du régime fiscal de la SCI: la SCI est fiscalement semi-transparente ou passible de I'IS;

- De la qualité des associés: particuliers personnes physiques, entreprises individuelles imposables en BIC, sociétés passibles de I'IS;

- Du fait de savoir si la société civile a la qualité de société à prépondérance immobilière ou non.

 

 

La SCI n'est pas soumise à I'IS :

Si la société civile est une société à prépondérance immobilière, la cession de ses arts relève du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. -50 U à 150 VH). Sauf exonération, la plus-value est taxée au taux proportionnel de 16 %, plus prélèvements sociaux additionnels de 12,10 %, soit un taux global de taxation de 28,10%. On rappelle que l'exonération est acquise à l'issue d'un délai de 15 années de détention.

La définition de la prépondérance immobilière, on se reportera au paragraphe 790. Si la société civile n'est pas une société à prépondérance immobilière, la cession -e ses parts relève du régime fiscal des plus-values de cession de valeurs mobilières des particuliers (CGI art. 150 OA). Dans ce cas, si le total annuel des cessions excède 25 730 € (IR 2008), la plus-value est taxée au taux proportionnel de 18 %, plus prélèvements sociaux additionnels de 12,10 %, ce qui donne un taux global ce taxation de 30, 10 %. Le calcul des plus-values, le prix d'acquisition des parts sociales doit être, - un côté, majoré de la quote-part des bénéfices réalisés par la société revenant a l'associé et déclarée par lui et, par ailleurs, minoré de la quote-part des déficits réalisés par la société et déduits par l'associé (CE 9 mars 2005, n° 248825). Cette jurisprudence vise, dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière, à neutraliser es bénéfices imposés et les déficits déduits. Il s'agit d'une extension de la jurisprudence « Quemener » aux cessions de parts de SCI.

 

La SCI est soumise à I'IS :

La cession des parts de la SCI relève du régime fiscal des plus-values de cession de valeurs mobilières des particuliers (CGI art. 150 OA). lorsque le montant annuel des cessions excède 25 730 € (IR 2008), la plus-value est taxable à l'IR au taux proportionnel de 18 %, plus prélèvements sociaux additionnels, ce qui donne un taux global de taxation de 30,10 %. Au cas particulier, le fait que la société civile soit à prépondérance immobilière ou non n'a aucune incidence sur les modalités de taxation de cette plus-value .

L'associé cédant est une entreprise relevant de l'IR : La cession de ses parts relève du régime fiscal des plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies et quindecies). La plus-value à court terme est imposable au taux progressif de l'IR et la plus-value à long terme est imposable au taux proportionnel de 16 %, plus prélèvements sociaux additionnels de 12,10 %, ce qui donne un taux global de taxation de 28,10%. Si la société civile est à prépondérance immobilière et que son actif est constitué de biens d'exploitation, la plus-value à long terme peut bénéficier, le cas échéant, de l'abattement pour durée de détention (CGI art. 151 septies B; BO 4 B-3-08, no 14; voir§ 1922).

 

• Définition de la prépondérance immobilière. Pour l'application de l'abattement pour durée de détention (voir§ 1922), une société est réputée à prépondérance immobilière lors qu’au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l'exploitation de l'activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de tels biens. Pour apprécier le seuil de 50 %, il convient de comparer la valeur réelle des seuls biens immobiliers (ou droits de sociétés ou groupements à prépondérance immobilière) affectés à l'exploitation avec la valeur réelle de l'ensemble des autres éléments d'actifs (immobiliers et non immobiliers, immobilisés et non immobilisés). Cette comparaison doit être effectuée d'après la valeur réelle des éléments d'actif au jour où la plus-value est réalisée.

L'associé cédant est une entreprise relevant de l'IS :

L'hypothèse retenue est celle de la cession des titres d'une société civile immobilière non cotée par une entreprise soumise à I'IS. Il est donc présumé que cette SCI est à prépondérance immobilière. Le résultat de la cession des titres d'une telle société est exclu du régime du long terme et taxé à I'IS au taux de droit commun (33 1/3% et 15% pour les PME, dans la limite de 38120 €).

À NOTER Les mêmes règles s'appliquent en cas de cession des parts d'une société de personnes non soumise à 1'/S par un associé de cette société soumis à 1'/S.

• Définition de la prépondérance immobilière. Pour l'application du régime des plus-values en matière d'IS, sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Ne sont pas pris en compte pour le seuil de 50 % les immeubles ou les droits assimilés lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale (CGI art 219-1 a sexies-0 bis).

• Les critères de la prépondérance immobilière ne sont pas respectés. Si la société civile n'est pas une société à prépondérance immobilière, la cession des parts relève soit de I'IS au taux de droit commun pour les titres de placement, soit du taux de 0 %, avec une réintégration dans le résultat fiscal de la société IS d'une quote-part pour frais et charges de 5 % pour les titres de participation détenus depuis au moins deux ans.

• Calcul de la plus-value. Il convient de noter que le calcul de la plus-value obéit à des règles particulières consistant à corriger le prix de revient des parts pour tenir compte des quotes-parts des résultats déjà taxés au nom des associés, ainsi que des déficits comblés et des bénéfices répartis (CE 16 février 2000, n° 133296, aussi nommé jurisprudence « Quemener »; voir RF 991, § 1764).

Dernière modification lemardi, 11 juin 2013 17:56
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