Les avantages fiscaux de la SCI

Les avantages fiscaux d'une SCI :

Quels sont les avantages fiscaux à la constitution d'une SCI dans le cadre d'un projet immobilier professionnel ?

 

Imposition de la SCI à l'IR en revenus fonciers :

Neutralité du régime fiscal : Que le contribuable gère l'immeuble dans le cadre d'une SCI qui est imposable à l'IR ou en direct, ceci est totalement neutre d'un point de vue fiscal. En effet, les règles de détermination du résultat fiscal de la SCI sont strictement identiques à celles applicables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ou des plus-values immobilières des particuliers.

Règles des revenus fonciers : Les loyers perçus par la SCI sont imposés en tant que revenus fonciers. Les revenus sont imposables à l'IR dès lors que le bénéfice est constaté, même s'il n'est pas distribué. Par symétrie, les associés des SCI relevant de l'IR peuvent déduire la part de déficit qu'ils ont subi dans les mêmes conditions que le contribuable qui détient en direct l'immeuble. Le déficit foncier est « tunnelisé », sauf pour la fraction de ce déficit qui n'excède pas 10700 €, laquelle est imputable sur le revenu global. L'immeuble ne peut pas être amorti, ni même les frais d'acquisition de l'immeuble.

Régime fiscal des plus-values de cession d'immeuble ou de parts : Les plus-values éventuelles réalisées en cas de cession de l'immeuble ou des parts sociales relèvent du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est exonérée lorsque le bien a été détenu pendant 15 ans, la plus-value étant réduite d'une abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième (CGI art. 150 VC). Cette exonération s'applique lorsque l'immeuble est détenu en direct ou par l'intermédiaire d'une société civile à prépondérance immobilière.

Définition de la prépondérance immobilière : Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.

Parts de SCI, fiscalité et ISF La valeur des titres de la SCI est soumise à I'ISF. En effet, les parts de SCI ne bénéficient pas de l'exonération d'ISF prévue pour certains titres de société dont la détention est étroitement liée à l'exercice de l'activité professionnelle de l'associé, dans la mesure où la SCI est considérée comme un outil de gestion du patrimoine privé. Mais cette exonération bénéficie aux associés de la SCI qui exercent leur activité professionnelle dans la société d'exploitation qui est locataire de la SCI.

Droits de mutation en cas de transmission des parts sociales :

Concernant les droits de mutation à titre onéreux, la transmission à titre onéreux des parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière est passible du droit de 5%. Le taux des droits de mutation à titre onéreux sur les cessions de parts de sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière est fixé à 3 % de la valeur des parts, laquelle valeur tient compte du passif. Pour l'application de ces dispositions, est à prépondérance immobilière la personne morale non cotée dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales non cotées en Bourse, elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Concernant les droits de mutation à titre gratuit, dans le cadre d'une donation par les parents aux enfants de la nue-propriété des parts de la SCI:

-les droits sont déterminés à partir de la valeur de l'usufruit; la valeur de l'usufruit est déterminée à partir du barème fiscal (CGI art 669) ;

-il est appliqué une réduction dont le taux dépend de l'âge des donateurs sur les droits exigibles;

-lorsque les parents prennent en charge les droits à payer du fait de la donation, cette libéralité n'est pas imposable;

-au décès des parents, les enfants disposent de la pleine propriété des parts sociales; cette réunion de l'usufruit et de la nue-propriété n'entraine aucune imposition.

A supposer que la donation ait lieu au 61e anniversaire des parents, la valeur de l'usufruit est égale à la moitié de la valeur de la pleine propriété et le taux de la réduction est de 35 %.

 

Taxe professionnelle :

En matière de taxe professionnelle, la SCI qui réalise uniquement une activité de location de locaux nus n'est pas redevable de cette taxe. En revanche, elle le sera si elle se livre à une location de locaux meublés.

 

TVA :

En matière de TVA, trois situations peuvent se présenter:

-la SCI réalise des locations de locaux nus à usage d'habitation; en ce cas, elle est exonérée de TV A sur ces opérations sans possibilité d'option pour la taxation;

-la SCI réalise des locations de locaux meublés à usage professionnel; en ce cas, elle doit obligatoirement soumettre ces opérations à la TVA;

-la SCI réalise des locations de locaux nus à usage professionnel; en ce cas, elle est exonérée de TVA sur ces opérations, mais a la possibilité, sur option, de les soumettre à cette taxe.

Dernière modification lemercredi, 18 septembre 2013 13:58
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